אז כמה עולה בסוף ל”החזיק” מרלו”ג?
אז כמה עולה בסוף ל”החזיק” מרלו”ג?בשנים האחרונות קיימת תנופה אדירה של רכישה והשכרת מבנים לוגיסטיים או בשמם המקצועי “מרלו”גים” (קיצור של מרכזים לוגיסטיים), כמו גם רכישה והשכרת מגרשים לבניית מבני תעשייה ואחסנה.
תנופה זו, נובעת בעיקרה, מהעלייה ברכישות האונליין, עובדה המביאה לכך שחברות הלוגיסטיקה הרבות הקיימות בארץ “צורכות” שטחי אחסון גדולים (בדר”כ אלפי מ”ר למרלוגים קטנים ויכול להגיע עד לעשרות אלפי מ”ר לחברות גדולות) נתון המעלה את חשיבותן של עלויות ההשכרה ואחזקת המבנה בעת בחינת הכדאיות של עסקה ספציפית, ע”י הלקוח. לאור זאת, ניתן למצוא כי חברות רבות שוכרות מבנים באזורי הפריפריה, שהם זולים יותר מהמרכז, אך מצויים בקרבה לעורקי תנועה ראשיים, ובסמוך לנמלי הים בישראל: חיפה, אשדוד ואילת.
פעולה זו של השכרת מבנה בסמוך לעורקי תחבורה ראשיים, מוזילה את עלות “מיקום הנכס”, שכן מיקום זה משפיע ומקטין את עלויות ההובלה והפצה, של החברה.
ישנה חשיבות רבה לאיכות המבנה, וממנו נגזרת עלות ההשכרה למ”ר. עלות השכירות של מרכז לוגיסטיקה עם “סטנדרטים גבוהים”, מבנה עצמאי ובגובה של כ- 14 מ’, הכולל משווי גובה ושטח תפעולי עצמאי, תנוע בין 40-50 ש”ח למ”ר באזורי פריפריה, ועשויה להגיע עד לכ -55-60 ₪ באזורי תעשיה במרכז כגון מודיעין או שוהם, והמחירים ממשיכים לעלות… כאשר מחירי הקרקע הגבוהים גורמים לעליית מחירי השכירות למ”ר.
המבנה, וממנו נגזרת עלות ההשכרה למ”ר. עלות השכירות של מרכז לוגיסטיקה עם “סטנדרטים גבוהים”, מבנה עצמאי ובגובה של כ- 14 מ’, הכולל משווי גובה ושטח תפעולי עצמאי, תנוע בין 40-50 ש”ח למ”ר באזורי פריפריה, ועשויה להגיע עד לכ -55-60 ₪ באזורי תעשיה במרכז כגון מודיעין או שוהם, והמחירים ממשיכים לעלות… כאשר מחירי הקרקע הגבוהים גורמים לעליית מחירי השכירות למ”ר.בנוסף לעלות הנדל”ן (רכישה או השכרה), קיימות עלויות עקיפות, שיש לבחון אותן ולהתייחס אליהן בעת בחינת העסקה, שכן אלו משפיעות על כדאיותה לטווח הארוך.
עלות הארנונה – עלות זו, היא העלות העקיפה המשמעותית ביותר. עלות הארנונה משתנה בין רשות מקומית אחת לשניה, אך במקרים רבים היא נעה סביב כ 10 ש”ח לחודש, כ- 120-130 שח למ”ר לשנה. כך ניתן למצוא אזורי תעשיה, בפריפריה, בהם עלויות הארנונה נמוכות יחסית. את עלות הארנונה, יש לבחון ביחס לשירותים הניתנים ע”י הרשות המקומית בתמורה. כך לעיתים נמצא כי השירותים הם מינימליים ומסתכמים בפינוי של אשפה של הפחים הירוקים, המכונה “אשפה פרטית”. לעומת ה”אשפה הפרטית” קיימת “אשפה תעשייתית”, כמו למשל, אשפה נוזלית, קרטונים, קרשים וכיוצ”ב, ואלו יפונו ע”י השוכר בנפרד באמצעות חברות פינוי אשפה, בהתאם לתחומים השונים. פינוי זה, כרוך בעלות נוספת.המלצה – תתייעצו עם עו”ד המתמחה בארנונה, שייבצע בדיקה מדויקת שתכלול הערכת גובה הארנונה של הנכס בעסקה, ובהתאם יסייע לשוכר להגדיר את תחום העיסוק שלו, שכן הגדרה שגויה של תחום העיסוק עשויה לגרור תעריף ארנונה שונה שגבוהה בעשרות אחוזים מהתעריף אותו השוכר אמור לשלם.
עלויות חשמל – עלויות החשמל, הן מרכיב משמעותי בהוצאות בחברות תעשיה. לעומתן, בחברות לוגיסטיקה עלויות החשמל פחות משמעותיות. לאור עובדה זו, בחברות תעשייה מומלץ לבדוק מספר נקודות לגבי המבנה, נקודות המשפיעות על עלויות החשמל בו. מומלץ לבדוק את אלו, לפני קבלת ההחלטה לגבי השכרת המבנה.
כך למשל, מומלץ, לבדוק את החומרים מהם בנוי המבנה, האם אלו חומרים מבודדי חום, כמו למשל, “פנל מבודד”, לעומת בטון שמבודד הרבה פחות חום וקור. בנוסף, קיום או אי קיום מערכות סולאריות על גגות המבנה, תופעה שהולכת ורווחת כיום, שכן מערכות אלו, תורמות לבידוד וחיזוק המבנה, וכן מסייעות בהקטנת עלות צריכת החשמל אך לא באופן משמעותי.
קירור המבנה יכול להתבצע ע”י אוורור טבעי כאשר מבני תעשיה גדולים משתמשים במאווררים גדולים כדי לקרר את המבנה בעלויות משתלמות יותר ממיזוג אויר.
כמובן שאת המשרדים ממזגים בהתאם לגודל המשרדים, אפשר להשתמש בצ’ילרים או במזגנים מרכזיים או מיני מרכזי, תלוי בצורך ובעלויות ההקמה שלהם.
המלצה – לחברות המשתמשות בנפחים גדולים של אנרגיה, מומלץ לבדוק האם מקור החשמל במבנה הוא ממתח גבוה או נמוך. עלות החשמל בחיבור במתח גבוהה נמוכה בכ 17% מעלות החשמל במתח נמוך, אך במקרה זה יש צורך לתחזק את מערכות המתח הגבוהה. לכן יש כדאיות להחזיק מערכות חשמל במתח גבוהה אם צריכת החשמל בעסק גבוהה.
במתחמים גדולים בבעלות גוף אחד, לעיתים קיים חיבור חשמל במתח גבוהה אשר מפוצל לצרכנים הקטנים במתחם, ומספק להם חשמל במתח נמוך.
עלויות תחזוקת מבנה – עלויות אלו הן עלויות שוטפות, הכוללות מגוון בדיקות שנתיות שנדרש לבצע אחת לשנה. כגון: בדיקה שנתית של כיבוי אש, בדיקת “חדר משאבות”, בדיקת “מערכות של גילוי עשן” , בדיקת ארונות החשמל ע”י גורם מוסמך, כולל בדיקה תרמו גרפית לארון החשמל. בדיקות שנתיות למז”חים (מונע זרם חוזר), נזילות ופיצוצי מים נסתרים, בדיקות למעליות ועוד ועוד.המלצה – במקרים שתחזוקת המבנה מורכבת, מומלץ להשתמש בשירותי חברת ניהול שתהיה האחראית על תחזוקת המבנה. באופן כללי, כיום יותר ויותר מתחמי תעשיה ולוגיסטיקה מחייבים את השוכרים לקחת שירותים של חברות ניהול, עובדה שאולי נראית כיקרה, אך בפועל היא זולה יותר מלטפל באחזקה באופן עצמאי, וכמעט תמיד היא יותר מקצועית ובסוף גם יותר זולה.
עלויות ביטוח – עלויות אלו כוללות 2 מרכיבים, ביטוח המבנה וביטוח התכולה כאשר יש לבחון את ההתאמה בין ביטוחים אלו על מנת למנוע כיסוי עודף או כיסוי חסר בעת נזק.המלצה – תתייעצו עם יועץ ביטוח הבוחן את מכלול האלמנטים הביטוחים של המבנה והתכולה.
עלות שמירה – יש חשיבות להתקנת מערכות אבטחה כמו מצלמות, מערכות אנליטיות המזהות תנועות חיצוניות ומדווחת לבקרה או לאפליקציה יעודית של המבנה. עלות חודשית של השמירה, נעה בין 10,000 – 40,000 ₪ לחודש אם עושים זאת באופן עצמי, אך גם כאן יש יתרון למתחמים גדולים ומנוהלים, אשר בהם דמי הניהול כוללים בדרך כלל גם שירותי שמירה, שירותי מוקד ולעיתים גם שירותי אבטחה אנליטיים. בדרך כלל עלויות השמירה המגולמות בדמי הניהול נמוכות בעשרות אחוזים מעלויות השמירה אם כל מפעל או מרלוג ישמור לעצמו.
המלצה – יש לבחון שימוש ושילוב של אמצעים דיגיטליים, אנליטיים ומתקדמים, יחד עם מוקד מזעיק באבטחת המבנה.
עלויות תפעול שוטפות – השכרת מבנה לוגיסטי או מבנה לתעשייה כרוכה בהוצאות רבות במיוחד כאשר הפעילות כרוכה באחזקת מערך נרחב כמו מבנה אחסנה ויצור, עובדים רבים, צי רכב, מלאים ועוד. כל זאת כדי לספק את השירות או המוצר ללקוחות באופן שוטף ובזמן המתאים
