סקירת מחירי הנדל”ן המסחרי בישראל בשנים 2020-2025: מגמות, אתגרים ותחזיות
שוק הנדל”ן המסחרי בישראל חווה טלטלות משמעותיות במהלך חמש השנים האחרונות, בהשפעת גורמים מקומיים ובינלאומיים, לרבות מגפת הקורונה, עליית הריבית, שינויים טכנולוגיים והמצב הגיאופוליטי. במאמר זה ננתח את מגמות המחירים, נבחן את השפעת המשתנים הכלכליים על שוק המשרדים והמסחר, ונציג תחזיות לעתיד.
התפתחות מחירי הנדל”ן המסחרי בין 2020 ל-2024
2020-2021: ירידה בביקוש למשרדים בעקבות הקורונה
תחילת העשור התאפיינה בזעזועים בעקבות מגפת הקורונה, שהובילה למעבר מאסיבי לעבודה מרחוק ולירידה חדה בביקוש לשטחי משרדים מסורתיים. מחירי השכירות צנחו באזורים מסוימים, במיוחד במתחמים שהתבססו על נוכחות פיזית של חברות טכנולוגיה ושירותים.
במקביל, מרכזים מסחריים ושדרות קמעונאיות חוו ירידה בהכנסות, מה שהוביל לירידת ערך של חנויות ומתחמי מסחר, לצד נטישה של שוכרים שלא עמדו בתשלומים.
2022-2023: התאוששות זהירה ושינויים בהעדפות השוכרים
עם חזרת הפעילות הכלכלית וצמיחת ההייטק, נרשמה התאוששות מסוימת בביקוש למשרדים, במיוחד במתחמי עבודה גמישים (Flex offices) ובאזורים בעלי תחבורה ציבורית נוחה. חברות רבות צמצמו שטחים והעדיפו מודלים היברידיים, מה שהוביל לעלייה בביקוש לחללים קטנים וחללי עבודה משותפים.
במקביל, תחום המרכזים הלוגיסטיים והתעשייה נהנה מעליות מחירים משמעותיות בשל גידול בסחר האלקטרוני. תשואות מחסנים גדולים באזורי ביקוש הגיעו לרמות של 6%-8%, גבוהות יחסית להשקעות נדל”ן מסורתי.
2024: יציבות יחסית ותחילת התאמות למחירי הריבית
בשנת 2024, השוק חווה יציבות יחסית, כאשר מחירי השכירות והתשואות המשיכו להיות גבוהים בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב, הרצליה, פתח תקווה, ורמת גן. עם זאת, העלאות הריבית בישראל הביאו לירידה קלה בביקוש לרכישת משרדים מסחריים, מה שהאט את קצב העליות במחירים.
מגמות מרכזיות המשפיעות על השוק
1. עליית הריבית והשלכותיה על ההשקעות
החל משנת 2022, העלאות הריבית על ידי בנק ישראל השפיעו על מימון עסקאות נדל”ן מסחרי. המשקיעים החלו לחשוב מחדש על כדאיות הרכישה, מה שהוביל לירידה בהיקף העסקאות וללחץ להורדת מחירים מצד קונים.
2. המעבר למשרדים גמישים
השימוש הגובר במודלים היברידיים של עבודה הפך את שוק המשרדים לדינמי יותר. חברות גדולות מחפשות פתרונות גמישים יותר, מה שמגביר את הביקוש לחברות כמו WeWork ודומותיה, על חשבון חוזים מסורתיים ארוכי טווח.
3. התחזקות התחום הלוגיסטי והתעשייתי
בעקבות הגידול בסחר האלקטרוני, עלה משמעותית הביקוש למרכזים לוגיסטיים ומחסנים באזורי פריפריה. תשואות בנדל”ן לוגיסטי עקפו את אלו של נדל”ן משרדי בערים הגדולות, מה שהוביל לעליית מחירים מהירה של נכסים בקטגוריה זו.
4. מגמות בנדל”ן קמעונאי: בין משבר להתחדשות
בעוד שמרכזים מסחריים מסורתיים חוו ירידה בביקוש, מרכזי בילוי וקניות חוו התאוששות מסוימת. פורמטים חדשניים כמו מתחמי FEC (Family Entertainment Centers) הפכו למבוקשים יותר, על חשבון קניונים מיושנים שלא ביצעו התאמות לחוויית לקוח מודרנית.
תחזיות ל-2025 ואילך
✔️ מחירי המשרדים יתייצבו: שוק המשרדים צפוי להתייצב, כאשר חברות ימשיכו לאמץ מודלים גמישים של שכירות, ומחירי הנכסים יגיבו לאיזון בין היצע וביקוש.
✔️ השקעה בלוגיסטיקה תישאר אטרקטיבית: מחסנים ומרכזים לוגיסטיים ימשיכו להיות מנוע צמיחה, עם תשואות גבוהות שימשכו משקיעים מוסדיים ופרטיים.
✔️ הנדל”ן המסחרי בערים ימשיך להשתנות: שטחי מסחר מסורתיים יוסבו לשימושים מגוונים, כולל חללי עבודה, מסעדות ובילויים, על מנת להישאר רלוונטיים.
✔️ השפעת הריבית תמשיך להיות מכרעת: מגמות שוק ההון והריבית ישפיעו על ההחלטות של משקיעים, כאשר כל עלייה נוספת תוביל להמשך קיפאון מסוים ברכישות נדל”ן מסחרי.
סיכום
שוק הנדל”ן המסחרי בישראל בין השנים 2020-2025 חווה שינויי מגמה חדים, כאשר מחירי המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה הושפעו ממשברים כלכליים, עליית הריבית ושינויים בצרכי השוכרים.
בעלי נכסים, משקיעים ויזמים חייבים להסתגל למציאות החדשה, תוך מתן דגש על פרויקטים בעלי ערך מוסף, התייעלות אנרגטית ופתרונות מודולריים לשוכרים. תחום הנדל”ן המסחרי הופך למורכב ודינמי יותר, ודורש חשיבה אסטרטגית וזהירות גבוהה בהשקעות עתידיות.
