אדמה מזוהמת באזורי תעשייה – אתגרים והזדמנויות בשוק הנדל”ן
בישראל, כמו בעולם כולו, קרקעות באזורי תעשייה רבות סובלות מזיהום כבד בשל שנים של פעילות תעשייתית. זיהומים אלו מציבים אתגרים משמעותיים עבור יזמים המעוניינים לפתח אזורים אלה, אך גם טומנים בחובם פוטנציאל רב עבור מי שמוכן להשקיע בתהליכי השיקום הנדרשים.
האתגרים המרכזיים בעבודה עם קרקעות מזוהמות:
- עלויות גבוהות לטיפול ושיקום: ניקוי אדמה מזוהמת הוא תהליך יקר ומורכב, הכולל חפירה, טיפול כימי וביולוגי, וניטור ממושך של המזהמים בקרקע ובמי התהום.
- מגבלות רגולטוריות: ישנם תקנים מחמירים שמחייבים יזמים לבצע תהליכי ניקוי יסודיים לפני שמותר לבנות על הקרקע. עיכובים יכולים לנבוע מאי-עמידה בתקנים או מצורך בתהליכי בדיקה ממושכים.
- פגיעה בערך הקרקע: קרקעות מזוהמות נתפסות ככאלה שערכן נמוך יותר, אך יזמים שמצליחים לנקותן ולהפכן לזמינות לבנייה יכולים להעלות משמעותית את ערך הנכס.
דוגמאות בולטות מפתח תקווה וראש העין:
1. קריית אריה בפתח תקווה
בפתח תקווה, בפרט באזור התעשייה קריית אריה, הייתה התמודדות עם זיהום חמור של הקרקע. מפעלים שפעלו באזור הזרים במשך שנים פסולת כימית, כולל ממסים תעשייתיים מסוכנים כמו טריכלורואתילן, שזיהמו את הקרקע ומי התהום. בזמן עבודות הפיתוח באזור, נאלצו העובדים להשתמש בציוד מיגון נשימתי בשל הגזים המסוכנים שנפלטו מהקרקע. פרויקט השיקום כלל טיפול מורכב וזיהה שטח של כ-1,200 דונם החשוד בזיהום(
2. מתחם “רסקו” ברחוב היצירה, פתח תקווה
במתחם זה, שהיה מזוהם בשל ספיגת שמנים ודלקים לבורות ספיגה, בוצעו חפירות נרחבות ופינוי של אלפי מטרים מעוקבים של קרקע לטיפול ביולוגי. פרויקט זה הוכיח שניתן לשקם קרקעות מזוהמות ולהפוך אותן לנכס נדל”ני בעל ערך גבוה(
3. פרויקט תעשיות צבאיות בראש העין
בקרקע הסמוכה לאזור התעשיות בראש העין, הייתה התמודדות עם זיהום כתוצאה מפעילות תעשיות צבאיות. בדומה לקרקעות אחרות בישראל, הזיהום בקרקע הצריך תהליכים יקרים של חפירה וטיהור, אך לאחר ניקוי הקרקע, האזור הפך לנכס נדל”ני מוערך, בו נבנו פרויקטים למגורים ולתעשייה מתקדמת(
מסקנות: הזדמנות כלכלית ופוטנציאל לפיתוח
למרות העלויות והאתגרים, שיקום קרקעות מזוהמות מהווה הזדמנות כלכלית יוצאת דופן. אזורים שפעם נחשבו לאטרקטיביים פחות יכולים להפוך לפניני נדל”ן אחרי ניקוי הקרקע, וזאת לאור הביקוש הגובר לשטחים לפיתוח, במיוחד במרכזי הערים ובאזורי תעשייה עם מיקום אסטרטגי.
